О том, как нивелировать риски от разрешения продажи жилья российским гражданам.

Президент Фонда международного делового сотрудничества Вахтанг Пипия дает свои комментарии по вопросу выведения рынка жилья из тени и о том, почему
необходимо выработать принципиально новый подход к этому вопросу. 

Рынок жилья играет одну из главных ролей в развитии любого государства,
поскольку является ядром всей системы рыночной экономики. Поэтому, как уже
отмечалось ранее, главнейшая задача государства по этому вопросу - это
правовое регулирование и анализ развития этого рынка, а также анализ влияния
на демографическую и социальную составляющую. 
Разумеется, мы не можем сравнивать нашу страну с другими государствами,
более развитыми и имеющими, гораздо большие возможности. По этой причине мы
должны в первую очередь принимать во внимание и анализировать все факторы,
оказывающие влияние на условия жизни абхазов. Сейчас не нужно ставить
решение важного и правильного вопроса продажи жилья россиянам в тупик. В
споре рождается истина - и это верно. С моей личной точки зрения и с точки
зрения Фонда международного делового сотрудничества этой истиной может стать
только <золотая середина> между двумя крайними позициями, которая позволит
одновременно и урегулировать рынок продажи жилья, и нивелировать все риски
для абхазского народа, которые могут быть с этим связаны. Еще при
первоначальном рассмотрении проекта закона об обороте жилых помещений в
Республике Абхазия мы подали свои письменные возражения к предложенному
закону, с тем, чтобы отрегулировать в нем все спорные с нашей точки зрения
вопросы, но, к сожалению, данный вопрос перешел из нормальной рабочей
плоскости в политическую.
Актуальность этого вопроса заключается в том, что с каждым годом нелегальных
операций с жильем становится все больше. Под этим, я имею ввиду не только
сделки по продаже жилья российским гражданам, но и наши внутренние сделки.
Ведь у нас нет вообще никакого законодательства, которое могло бы
регламентировать все необходимые процедуры и вывести эту торговлю в зону
гарантий, правовой безопасности и, в конце концов, пользы для государства.
Только за последние десятилетия таких сделок было проведено более 10 000.
При этом не менее половины из них являются спорными и находятся на
рассмотрении в суде. А самое худшее, что они сопровождались незаконным
предоставлением гражданства РА.
Кроме того, существует еще и проблема неравномерного развития рынка.
Строительство нового жилья ведется только в наиболее привлекательных для
туристов местах - в городах Гагра, Пицунда, в центре Сухума. А другие районы
Абхазии мы наблюдаем как полузаброшенные и забытые. Дома пустеют и
разрушаются, не развивается инфраструктура. 
Последнее время стало <модным> говорить, что Абхазия переживает переходный
период и у нас есть перспективы развития внутри страны. Перспективы есть,
как и всегда были, но этот переходный период тянется уже 23 года, а
экономика тем временем находится в глубокой депрессии. И как следствие,
из-за низких доходов граждан Абхазии легальный рынок жилья фактически
находится в состоянии застоя. С другой стороны сильный разрыв в уровне
благосостояния наших граждан и отсутствие необходимого законодательства
являются двигателем для развития криминальных схем торговли жильем. 
По большому счету, рынок жилья - это единственное, что осталось. Ведь
промышленная и коммерческая недвижимость уже давно распродана путем
проведения все тех же теневых сделок. Но при этом остается большое
количество недостроенных и не восстановленных строений, в том числе гостиниц
и многоквартирных жилых домов, которые уже давно могли были быть приведены в
порядок и введены в эксплуатацию за счет привлечения российских инвестиций в
формах долевого участия или государственно-частного партнерства. В мировой
практике такие механизмы работают очень эффективно и позволяют урегулировать
множество условий, таких как: распределение долей между абхазскими
собственниками и иностранным бизнесом, установку квот на продажу жилья
российским гражданам, определения временных рамок пользования, управления и
распоряжения имуществом. Но все упирается в отсутствие законодательства. 
Мы никогда не подходили с особой серьезностью к вопросу развития рынка жилья
и потому никогда не задумывались о его значении для экономики страны. Для
того, чтобы найти для себя эту связь, мы обратились к ежегодным
статистическим сборникам, опубликованным на сайте Федеральной Службы
Государственной Статистики РФ. Анализируя показатели роста ВВП РФ и
показатели, описывающие динамику ввода жилых домов в эксплуатацию, мы
увидели эту взаимосвязь достаточно отчетливо, чтобы сделать определенные
выводы о необходимости правового регулирования этого вопроса.
Сравнительные данные по разным регионам РФ показали, что в регионах со
средним и низким уровнями экономического развития наблюдается повышательная
тенденция во взаимосвязи между приростом жилищных инвестиций и приростом
внутреннего регионального продукта. 
В своей обзорной статье <О взаимосвязи инвестиций в жилищное строительство и
экономического роста> старший научный сотрудник, кандидат экономических наук
Залкинд Л.О. делает акцент и на других более развитых странах, в которых
свободный жилищный рынок существует долгое время. В частности он приводит в
качестве примера множество исследовательских работ, описывающих состояние
жилищного рынка и его влияние на экономический рост этих стран. Результатом
таких исследований, стал вывод: жилищные инвестиции являются причиной роста
ВВП.
Кроме прочего отмечается, что увеличение внешнего финансирования в общем
объеме средств, необходимых для создания и приобретения жилья повышает
активность на рынке, преодолевает ограничения, связанные с разрывом между
стоимостью жилья и уровнем доходов населения.
Было бы неправильным говорить о том, что в нынешней ситуации ничто и никто
не мешает российским инвесторам приходить в Абхазию со своими проектами.
Рынок жилья сложная отрасль, влияние на которую оказывает очень большое
количество факторов. В связи с этим для любого предпринимателя будет очень
резко стоять вопрос инвестировать средства в Абхазию или нет. И решение
будет зависеть не только от перспектив развития нашего рынка, но также и от
покупательской способности, потенциальной целевой аудитории, прозрачности
законодательства, возможностей развития смежных отраслей экономики. К
примеру, без возможности продажи жилья российским гражданам и без
возможности регистрации права частной собственности в условиях сложной
политической неопределенности, инвесторы будут опасаться рисков провала их
предприятия. А укрепившаяся за нами негативная репутация после огромного
количества судебных процессов по фактам обмана русских граждан будет
являться останавливающим фактором при проведении переговоров о создании
совместных предприятий с участием жителей нашей страны. При этом в меньшей
степени их будут интересовать, если вообще будут интересовать, возможности
получения гражданства, приобретения земельных участков, установленные нами
квоты и налоговые режимы, потому что при грамотном подходе, эти ограничения
не будут влиять на успешность бизнеса. 
Как уже отмечалось рынок реализации жилья является двигателем,
обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких
как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других
предметов длительного пользования. Если кто может допустить мысль о том, что
материалы для строительства могут добываться только посредством импорта, то
он плохо знает свою Родину. Мы располагаем следующими ресурсами: каменный
уголь, древесина, барит, известняк, глина, мрамор, гранит, габбро, доломит,
песок, гравий. В преддверии Зимней Олимпиады в Сочи начался рост
производства стройматериалов. Абхазия поставляла песок, щебень и гравий в
РФ. Кроме того, также отмечается, что при инвестировании в добывающую и
перерабатывающую промышленность, вышеуказанные ресурсы могут выступать в
качестве сырья или готовой продукции для промышленного производства,
ориентированного как на внутренний рынок (например, стройиндустрию), так и
на экспорт. В целях сократить расходы на импорт строительных материалов
инвесторы будут содействовать развитию промышленности в Абхазии. Таким
образом, открывая рынок торговли жильем, мы еще стимулируем и промышленную
сферу.
Увеличение объемов строительства (в сравнении с существующими объемами)
вызовет цепную реакцию развития обозначенных смежных отраслей. Инвестор,
заинтересованный в оптимизации расходов, будет охотно сотрудничать с
местными бизнесами, обеспечивающими потребности строительства, внутренней
отделки, обустройства, технического оснащения, благоустройства прилегающих
территорий. При этом он будет также заинтересован и в содействии развития
этих бизнесов. К слову сказать, если на данном этапе у нас отсутствуют
организации, обеспечивающие эти потребности, то это не значит, что они не
могут и не должны появляться. 
Очевидно, что и рабочая сила в Абхазии оценивается значительно дешевле по
сравнению с теми же российскими или западными соседями, что будет означать
увеличение занятости населения и рост доходов. А это в свою очередь является
еще одним стимулом улучшения демографической ситуации. 
Но и одним строительством все не ограничивается. Инвесторы будут
заинтересованы в развитии инфраструктуры. Одни по причине увеличения
количества россиян, купивших для себя квартиру или дом, а другие по причине
стремления к улучшению качества своего конечного продукта. 
Сразу появится необходимость в открытии новых магазинов, аптек,
развлекательных заведений, сервисных служб и пр., что также будет источником
дохода как для отдельных граждан, так и для РА в целом. 
Строительство многоквартирного дома или комплекса из таких домов будет
означать и необходимость обеспечениях их транспортной доступностью и
организациями социального обслуживания. Некоторые считают, что в нашей
энергетике и социальном секторе нет резервов для развития. Мы не можем с
этим согласиться. Инвестор-застройщик будет вынужден обеспечить будущих
покупателей всей необходимой инфраструктурой, или этих покупателей просто не
будет. Само по себе возможность приобретение жилья россиянами, поднимет их
интерес к содействию развития социальной сферы. 
Подводя итог, хочу сказать, что открытие и развитие рынка жилья при
правильном правовом регулировании оживит нашу Абхазию и подарит нашим
гражданам множество новых возможностей. А увеличенные пошлины, сборы и
арендные платежи для российских инвесторов и покупателей будут новым
источником пополнения государственной казны. 
Именно ввиду всего вышесказанного Фонд международного делового
сотрудничества призывает всех к конструктивному диалогу в целях выработки
наиболее подходящих для Абхазии условий продажи жилья россиянам. Мы не имеем
никакого морального права ограничивать свою страну в экономическом развитии,
а напротив обязаны урегулировать эти отношения, определив при этом в законе:
 - уровень квотирования;
- уровень налоговых и арендных ставок для иностранных граждан;
- количество новых домов, которые можно будет построить иностранными
 инвесторами в течение 5-10 лет;
- зоны, отведенные для строительства;
 - и множество других условий, нивелирующих наши риски и защищающие нашу
самобытность и нашу самостоятельность.

Вахтанг Пипия